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上个月，上海公积金贷款增加到家庭最高120万元。但是，如果没有提前准备，则不能应用最大配额。最近，市民夏向记者讲述了自己买房的经历，他说自己和妻子的公积金余额“不达标”，是因为他们一直在使用公积金。业内人士提醒购房者，无论是购买一手或二手房屋，他们必须提前计划申请公积金贷款。
贷款金额为120万元。
账户余额应大于12500元
市民夏夫妇最近正准备换房。根据申城上月实施的新政策，夏先生有补充公积金，而夏女士没有。他们总共可以从公积金贷款110万元。然而，在新房子的更换合同签署后，他发现由于公积金已在使用，账户余额"不符合标准"，他和他的妻子不能申请公积金贷款"在标准之上"。
夏先生告诉记者，他们计划出售的住房仍有40多万元的公积金贷款，其中已用于偿还贷款之前的更换，所以公积金账户基本上是每月扣除。
最近，他看中了要换的房子，并与以前的家庭签订了购买合同。中介此时才提醒他，如果他申请公积金贷款，他将不得不借110万元，需要提前准备。这是因为公积金贷款的最大化有一定的前提条件。
据了解，对于购买第一套住宅或改进型第二套普通商品房的购房者，50万元的公积金贷款应满足其账户余额1.25万元以上，月还款额大于780元。公积金月缴存额超过780元，余额不足12500元的，按余额的40倍计算。当余额大于12500元，月还款额小于780元时，可贷金额为月还款额/0.14×6×可贷年数。
此外，当月的付款和余额满足条件，分别用以上两种方法计算结果后，选择较低的金额。从补充公积金中足额贷款10万元的条件是:余额在5000元以上，且通常连续还款6个月以上。
在中介的提醒下，夏先生到银行要求暂停公积金贷款的还款，但他和他的妻子至少需要5个月的时间才能达到上述1.25亿元以上的要求。根据他们更换时与前一个家庭签订合同的过程，他们必须在3个月后向银行申请贷款。
夏先生颇感遗憾:如果我早知道自己住在一所房子里，我就不会再扣公积金了。现在，他正在和家人商量是否可以再补充几个月的公积金，并尽可能多地申请，但夏先生也知道，现在申请110万元的原金额为时已晚。
60万元公积金转为商业贷款
25年多付20万元利息
如果夏先生不能申请公积金贷款，他会损失多少？记者计算了一个账户。他们打算申请220万元的组合贷款，其中110万元用于商业贷款，110万元用于公积金贷款。根据基准利率和等额本息还款法，25年总还款额为375.28万元，利息为155.28万元，月还款额为1250万元。
如果夏先生此次只能申请公积金贷款50万元，那么按照25年期基准利率和等额本息还款法仍将计算商业贷款170万元，还款总额394.89万元，利息174.89万元，月还款额1.32万元。相比之下，利息支出总额为19.61万元以上，每月还款超过700元。
如果商业贷款利率能达到90%，商业贷款利率为170万元，公积金贷款利率为50万元，根据以上条件，还款总额为377.9万元，利率为157.7万元，月还款额为12600元。如果110万元公积金全部借入，剩余110万元商业贷款，还款总额为342.2万元，利息为142.2万元，月还款额为12100元。在商业贷款利率下调10%的情况下，如果夏先生足额借入公积金，每月少还500元，25年的利息支出总额将减少15.77万元。
此外，业内人士还提醒，公积金贷款期限和住房年龄等因素。5年内完成的房屋可以贷款30年。对于6-19岁的房屋，最长可贷款年限=35岁；20年以上的房子可以贷款15年。男人最多可以借65英镑，女人最多可以借60英镑。
消费者警报
如何贷款50万元
公积金贷款达到50万元的，账户余额应在12500元以上，月还款额应在780元以上。公积金月缴存额超过780元，余额不足12500元的，按余额的40倍计算。当余额大于12500元，月还款额小于780元时，可贷金额为月还款额/0.14×6×可贷年数。
此外，当月的付款和余额满足条件，分别用以上两种方法计算结果后，选择较低的金额。从补充公积金中足额贷款10万元的条件是:余额在5000元以上，且通常连续还款6个月以上。
