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近日，徐华商务园三期工程在北青高速公路以北的闵行区华漕镇开工，计划明年6月竣工交付三栋商务大楼。令人惊讶的是，目前虽然施工现场仍在建设中，但三栋楼的投资意向已经提前确定，"全租"已经实现。作为这个公园的所有者，华漕镇的所有农民每年将增加3500万元的租金收入。
同时，在过去的几天里，华漕王尼邦村的金爱芳和全村的村民也收到了总计140万元。“去年，农民收入长期增长平台向16个村庄支付了3500万元。今年，随着新项目的完成和使用，预计股息将增加到6800万元，这将是越来越好的未来。”华漕镇副镇长于文喜表示，目前，该镇农民拥有商业建筑、工业园区等5个存量平台项目，以及徐华三期等3个在建项目。预计到明年，房产总量将增加到38万平方米，年收入总额将达到1.8亿元。
“关闭”和“拆除”曾经带来痛苦
事实上，两年前，当地农村干部不敢想象现在的情况。据报道，自2015年10月以来，华漕镇共拆除违法建筑322万平方米，减少用地1856亩，关停并转移“三高一低”企业850家。城乡面貌发生翻天覆地的变化，“停工”和“拆迁”也给村级集体经济带来了阵痛。以王集村为例，2016年村级集体经济收入近2086万元，2017年仅为941万元，同比下降55%。“工业的繁荣可以促进农村的振兴。如何促进农村经济的可持续增长，从而增加农民的收购意识？“这已经成为花草镇的一个重要话题。
为此，镇党政领导班子深入16个村，找出了原有村级集体经济发展中存在的一系列问题。最突出的问题是发展水平不均衡，盈亏不一。据统计，全镇16个村中，只有4个村的集体资产建筑面积超过10万平方米。2017年，收入最高的村庄超过6600万元，但最低收入仅超过380万元。自2016年以来，3-5个村庄已经入不敷出。村级资产管理粗放、单一，后劲不足。每个村庄的收入主要依靠土地和厂房租金，但持有的财产分散，质量差，行业门槛低，经营水平低，因此后续的收入增长是不可持续的。
其中，有一个特别棘手的问题。也就是说，徐华商务园一期和二期等五个股票平台项目的总面积为16.8万平方米。虽然它们已被纳入城镇层面的长期增收平台，但只有一些村庄和村民进行了股票投资，并引入了社会资本和银行贷款。最终，实际收益率低于承诺的8%的分红比例，甚至出现“贷款分红”，造成不公平和不平衡的矛盾。
为了解决农村集体经济长期增收的瓶颈，华漕镇从改革重组长期增收平台入手。2017年，华漕镇顶住压力，退出了5个股份项目的1.56亿元农民个人股，提前偿还了银行贷款，将原来的“个人股、本村股和银行贷款融资股”改为16个村集体和乡镇平台，每个乡镇平台为此筹集了3.7亿元。新建的三个资产项目坚持“全镇下一盘棋”的理念，由镇村集体经济组织共同出资，每个村的村民按农业年龄分成。也就是说，现在全镇的农民不用花一分钱就可以共同拥有8栋商业建筑和占地38万平方米的工业园区。
获得实际经济回报
这八个镇级投资项目充分发挥了大红桥地区的区位优势，在商业业态上主动承接虹桥商务区和国家会展中心的溢出效应。前五个项目以商务和商务办公为主，而新建的三个项目定位于大型健康产业，服务于附近的新虹桥国际医疗中心。科学精确的产业定位使得农民拥有的财产供不应求。
针对各村厂房过剩的情况，华漕镇积极争取第二次政策转型，克服“低、小、散、乱”的局面，引进小商贸总部、星级酒店、商务办公等新项目。“在区、镇的支持和指导下，我们村通过二次改造建成了一座22000平方米的厂房，租金收入从200万元增加到900万元！”华漕村党支部书记贝利表示，该村还从私人手中回购了集体土地上的工厂，这样，4.2万平方米的工厂就“回到了原主手中”，预计到2021年，收入将增加1200万至1300万元。据初步统计，通过二次装修和股份回购，华漕镇16个村的房产总量达到80多万平方米，其中65万平方米已经出租，平均租金水平同比增长33%。
在做大蛋糕的同时，监管应该跟上。目前，华漕镇全面推行“村财镇管”，出台了村级集体经济发展的产业定位和监管要求，规范了项目准入、审批和验收程序，改变了以往“小、散、乱、差”的状态。乡镇农民长期增收平台也每年向农村送去健康、养老和教育，以增强人们的收益感，让农民分享经济发展的成果。
“拆除后，我们首先感觉到的是环境变得美丽了。现在，我们仍能获得切实的经济回报。”花草村村民苏湖告诉记者，过去，村里的房子都是租给外面的世界，一个房间的月租金是400-500元，但现在平均租金已经涨到1500-1700元，是以前的三四倍。
