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近日，虹口区欧阳路街道办事处附近的一栋闲置小楼在装修后开门迎客。我一进门，“一次性接待处”的工作人员就笑着迎接我。走进去，几个不同大小的会议室、办公室和谈判室温暖而明亮。这是刚刚在欧阳路街开业的物业管理服务中心。这个230平方米的场地只是它的硬件载体。作为政府今年在欧阳路街的一个实践项目，物业管理服务中心从今年上半年开始试运行，并真正发挥了作用。
欧阳街共有106个住宅小区，其中售后服务用房、老街和私房数量较多，约占住宅小区总数的2/3，覆盖全国近一半。这部分社区大多由原系统单位改造而来的物业服务单位管理，管理不规范、管理不到位的现象普遍存在，矛盾层出不穷。同样，尽管行业委员会的建立率达到100%，但自治程度仍然很低。
小型培训
欧阳街道办副主任莫说，欧阳路街道在最痛苦的时刻，探索建立了一个物业管理服务中心，其职能是“街道级实施者”、“区级协调者”和“社区级监督指导员”。10多名工作人员主要来自街道房管局，旨在解决物业管理问题，确保底层，做好民生工作。
促进单元合并以解决根本问题
欧阳路街道物业管理中心做了一件很有实际意义的事情，那就是推动三个售后公租房社区的合并。
弘毅居委会管辖的欧阳路351弄居住区由三个售后公房小区组成，分别是弘毅小区、红铁小区和香德三小区，其中弘毅小区占地面积2.6万平方米，红铁小区和香德三小区均不足1万平方米。三个社区共有多条道路，但物业服务由两家物业公司提供，管理责任不明确。由于公房出售后物业管理费用较低，欧阳路351弄没有门卫。结果，弘毅住宅区和翔德第三住宅区处于“半开放”状态，去年发生了盗窃事件。
今年，虹口区人大代表提出了关于社区安全的书面意见，并建议在351巷设立门卫，以加强安保。为此，街道召开了专门会议，自治办公室、房管办公室、行业委员会办公室和弘毅居委会共同协商，各提出自己的意见:建议在车道入口处安装大门设施，居民刷卡进出社区；还有人建议增加保安人员，以提高业主的物业管理费用；还建议这三个社区设立门柱并分别管理。
欧阳路街道物业管理中心认为，短期内，几个方案都可以产生效果。但是，从长远来看，这三个社区的规模都比较小，加上每年保安人力的不断支出，业主支付的物业管理费必然会大幅增加，可操作性不足。
叶维辉沙龙
之后，物业管理中心借鉴其他小区的经验，与两家物业公司沟通，最终确定了解决方案:三个小区合并成立业主大会，成立业主委员会，发挥业主自治，然后聘请一家物业公司进行管理。
实施方案确定后，需要由三个社区的业主大会投票表决。街道物业管理中心、居委会和第三方专家通过政策公告、专题会议或圆桌会议获得居民的支持与合作。业主大会召开后，居委会邀请了三个社区的部分业主委员会成员、建筑领导和党员进行投票。三个社区一致同意合并业主大会，同意率达到80%以上。
合并后的新鸿基社区占地45000平方米。随后，新鸿基小区业主大会筹备组召开了工作会议，分别对业主大会议事规则、管理规约和专项维修资金管理规约进行了培训，确定了业主大会的会议形式、行业委员会成员候选人的产生办法和分配以及行业委员会的选举办法。
目前，新鸿基小区业主委员会成立于10月下旬。在后续工作中，将选择一家物业公司以公开招标的方式进行管理，以彻底弥补这一管理上的不足，使居民切实受益。
欧阳路街道物业管理中心相关负责人表示:“整个流程规范、公开、透明，这是我们的原则。社区合并靠自身力量难以实现，由物业管理中心牵头协调更为合适。”
支持建设“欧阳快修”[S2/]
卧底担保是物业管理中心的一项重要职责，也是与民生关系最为密切的服务。
虹口区欧阳路街道的老龄化比例最高。另外，旧住宅的物业服务不到位，当家里的东西突然坏掉时，老人总是不知所措。因此，今年4月，街道物业管理中心与上海胜利物业管理有限公司合作，成立了“欧阳快修”服务项目，确保物业管理不到位的住宅区和没有物业管理的住宅区的基本维修需求。其中，维修数据被纳入物业管理补贴的考核和奖励内容，促进物业公司提高服务水平，满足居民日常需求。
对孤寡老人、独居老人、纯老年户、残疾人、离退休干部、优抚对象等。，上门服务费用将被免除。截至今年九月，该热线已完成455项上门维修服务。许多居民专门写信和打电话，并赠送锦旗来表扬快速维修服务。
6月27日下午2点左右，一位阿姨冲向居委会，大喊她不能住在家里。据调查，阿姨是大连西路165弄的居民。昨天，家里浴室的下水道被堵住了。匆忙中，她打了几十个维修电话。然而，物业公司的维修工人需要制定一个时间表，不能立即在居民家中工作。因此，居委会干部拨打了欧阳快修热线，快修订单接受者答应立即赶到疏通。
会议谈判区
当疏浚人员来到居民家中进行疏浚时，他们遇到了操作上的困难:下水道的隔板在翻修期间被密封，无法打开，而前来报修的居民反对打破密封进行疏浚。为了不堵塞居民，经现场协商决定，屋顶的出风口应疏通，但一至四楼的居民应堵住家中的出水口，否则水很容易进入家中。
工作人员立即下楼通知居民做好保护工作。与此同时，独居在404房间的老人，果然，被挖了出来，黑水出现在四楼。为此，维修师傅从上到下逐层疏通，解决了多年未疏通的下水管道。居委会干部帮助老人清理，帮助解决疏浚后留下的垃圾。
随后，居民专程向居委会干部和欧阳快秀师傅表示感谢。“它比心爱的人比心爱的人好。”目前，物业管理中心的工作人员对已完成的工单进行了回访，所有申请维修的住户都很满意，特别是维修人员的上门及时率和解决率。
此外，街道物业管理中心还主动搭建平台，引导洪阳、宏达等8家实力雄厚的物业服务企业成立“物业服务联盟”，承担社区底层物业的扶持工作，确保物业管理社区的基本正常运行。
欧阳明帝小区原有物业退出管理后，物业联盟成员单位狄龙物业实施了临时物业托管，确保了小区物业管理的顺利过渡。红店公寓小区自主管理后，电梯找不到维修单位。物业管理中心联系百特物业与社区行业委员会联系，并委托专业电梯维护单位为本社区电梯提供正常维护。
指导行业委员会的沙龙“小型马车”[/s2/]
董家寨居住区由6个商住区和3条分散的老式小巷组成，共有4198名居民。有一段时间，20%的财产问题涉及到居委会80%的精力。
然而，在欧阳路街道特别是物业管理中心的指导下，董家寨小区党支部和居委会建立了“一元二维三平台”的综合物业管理服务机制，使得居委会“小马”逐渐拉起了社区综合物业管理服务的“大车”。
其中,“一元”是指坚持党的组织领导,“二线”是指“线上”和“线下”两个空大房间,“三个平台”是行业委员会主任沙龙、业主大会和社区物业管理联席会议的三个工作平台。
在“线下”的空房间里,“董家寨和谐室”将会开放。对于所有涉及重大物业管理的纠纷，居委会、行业委员会和物业公司将牵头召开“董家寨社区和谐理事会”。“指尖对话”在网上进行，呼应了物业管理服务的三个平台。同时，成立了“行业委员会主任沙龙”、“社区业主小组”、“社区物业管理服务论坛”等11个微信小组。
制度明确后，董家寨社区每季度举办一次行业委员会主任沙龙，邀请12名行业委员会主任、副主任和3名党支部书记参加。通过“对话与分享”，实现行业委员会主任的自我教育和自我提高，行业委员会领导和行业委员会党组向所属党支部和总支部报告，实现党组织对行业委员会工作的监督。
实施后，这里物业管理的隐患明显减少。同时，街道物业管理中心帮助引进“同处一室”、“新家”等社会组织，加强行业委员会的指导和监督，提高行业委员会的规范化运作水平。指导业主和居民依法制定管理规约、业主大会议事规则和专项维修资金管理规约，细化资金使用、物业公司选择等重要事项，保护业主权益。
不久前，虹口区第一个二年级住宅小区月华小区的相关业主被邀请到欧阳路街道物业管理中心，通过行业委员会沙龙的形式，向其他有需要的社区行业委员会传授经验。
据了解，今年以来，欧阳路街道物业管理中心已指示五个社区建立业主微信群，并加强了居委会、行业委员会和物业服务企业之间的互动与协调。并通过在线答疑和互动、线下交流与合作，为业主提供70多人次服务，及时引导和解决许多社区矛盾。
