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行业委员会作为社区业主大会的执行机构，直接关系到每个居民的福祉。无论是售后公有住房旧社区还是新建商品房社区，行业委员会都存在着各种问题:比如，居住区党组织对行业委员会的工作指导不够，行业委员会的候选人完全依靠“个人眼光”；商品房小区维修资金更新困难，项目花钱不容易；社会的业主有“百人百心”，支持工业委员会工作的人很少...
解决这些常见问题的方法是什么？曹阳新村街道对全区63个社区的情况进行了调查分析，并提出了一系列“居住社区居委会能力提升方案”，探索解决这些问题的办法。
售后公租房社区和商品房社区各有一本精装书可读
街道区域有63个自然社区。除两个有特殊情况的社区外，其余61个社区成立了行业委员会，包括37个售后公租房社区和24个商品房社区。
长期以来，居民对行业委员会的运作效果不满意，认为这个本应代表全体业主权益的非政府组织尚未充分发挥作用。
售后公房社区和商品房社区，行业委员会的运作有其自身的问题。据街道工作人员介绍，目前街道区域内的售后公租房社区基本上由曹阳物业管理，每月的物业费很低，只能维持日常运营。一些大型治理项目，如二次供水改造、社区公共空房“微更新”、道路修复等。，都得到政府的支持，而工业委员会能展示的空室是有限的，所以它的作用也是有限的。
商品房小区的问题在于维修资金的使用困难。根据本市住宅物业管理的有关规定，小区物业维修资金不足30%的，应当筹集。然而，筹集这笔资金非常困难，许多居民不愿再次支付。上海的一些社区已经看到了资金的红灯。
即使有足够的资金，也不容易让一个“支出项目”顺利落地。每个社区行业委员会都有不同的“三个章程”，超过一定数额的维修资金的使用需要经业主大会批准。如金额少于此数，可由行业委员会负责人签字或经行业委员会讨论决定。根据社区的大小，有些是几千元，有些是几万元。在社区最需要资金的领域，如更新监控设备、安装车辆大门和修复绿化带等。
由于这些项目需要在行业委员会的领导下，从项目建立到供应商选择再到最终实施，所有居民都要进行咨询，因此很难实施。一旦行业委员会的成员不能很好地工作，不能得到居民的充分信任，他们很可能得不到落实，从而影响社区居民的生活质量。
“当选后，你不能撤回辞呈”[S2/]
这些问题的原因是什么？街道也被彻底搜查过了。“第一个原因是，需要加强住宅区党组织对行业委员会的指导。”工作人员发现，许多居住区的党支部书记害怕行业委员会的工作遇到困难。虽然居民区的党组织有责任指导行业委员会的重新选举，但许多秘书本身缺乏相关的业务知识，也没有有效的机制来检查业主代表和行业委员会候选人。评判的依据往往是秘书个人的“人眼”。
第二个原因是行业委员会的法律地位尴尬。虽然它是社区业主大会的执行机构，但它不是一个独立的商业实体，因此不可能单独聘请财务人员来核算维修资金。会计管理通常由财产金融公司完成。在某种程度上，行业委员会在自身的“财力”上缺乏主动性。
同时，行业委员会的成员相当于志愿者，他们的日常工作依赖于奉献，所以工作人员是不稳定的。在一些社区，居民经常听到这样的话:“我们社区事务的进展取决于这个人。”一个尽职尽责的行业委员会主任或委员，真的可以承担社区内的各种事务，包括监督物业公司履行其工作职能、领导项目的建立和一些设施更新项目的推广等。行业委员会的一些成员从早到晚泡在行业委员会的办公室里，仍然觉得“事情绕不开”。选择行业委员会成员并不容易，但没有明确的成员辞职标准。有些人因为各种原因做不到，口头上说了就可以辞职。在许多社区，人们普遍认为“当选很难，但你不能撤回辞呈。”
第三个原因是很多业主不了解行业委员会的工作。在一个社区中，所有者可能有“一百个人，一百颗心”。在一个社区中，有八成以上的业主是“吃瓜的人”，约有一成热心支持行业委员会的工作，约有一成是所谓“反对者”。他们中有些人对行业委员会的工作有正常的反对意见，有些人心态不好或涉及个人恩怨。许多业主缺乏通过正常渠道合法合理表达诉求、维护自身权益的意识，容易受到有心人的影响，参与“过度维权”，影响社区的和谐稳定。
引进四大项目，努力提高行业委员会的能力[/s2/]
针对行业委员会普遍存在的这些问题，街道推出了“住宅小区行业委员会能力提升计划”，计划在一年内推出四大项目，包括行业委员会换届选举指导项目、“能力提升”课程培训项目、居民评议咨询机制建设项目、行业委员会规范化建设研究项目。
行业委员会改选的第一个指导性项目由石新彪社区治理工作室运作和实施。石新彪是原普陀区房管局的老局长，对行业委员会的工作尤其精通。退休后，他还利用自己的专业知识大放异彩，和一些社区干部一起下到居民区，精心指导行业委员会开展各种项目。自2016年起，该社会组织落户曹阳，对社区行业委员会的换届选举给予特别指导。在过去两年中，近40个行业委员会再次当选。
今年，工作室将以改选指导为出发点，完成三项探索:一是动员培训，提升居委会秘书的意识和能力。居民区党组织书记对行业委员会的重视和对基本政策和操作程序的熟悉，将是影响行业委员会换届选举顺利进行的重要因素；二是规范程序，确保改选合法有序。工作室制定了13个公告的改选等标准化操作程序，以及《改选小组业主代表承诺书》和《小区业主调查表》，并分发给相关小区，方便其工作；第三，定点联系，在第一时间解决矛盾和问题。工作室将划分20个居住区，三名工作人员将划分责任区。他们将每周定期联系负责的住宅区，了解进展情况和存在的困难。遇到难题时，工作室会集中讨论，争取街道和房管局的支持。今年，他们提出了实现100%连任率的目标。
第二个“能力提升”课程培训计划主要针对商品房社区委员会成员。我们将打破以往学生坐下来、教师上台讲话的模式，邀请市物业协会的讲师、高级心理学家和管理培训师参与与第三方机构的合作。我们将采取课程教学加专题研讨、案例分析加现场教学的模式，通过“入门知识、实际操作、综合能力和凝聚力建设”四大主题的八堂课，提升商品房社区委员会的专业性、沟通性和凝聚力。
在第三个居民评议咨询机制建设项目中，拟在兴美苑小区试点成立居委会，整合行业委员、党员、地区单位、物业公司、社会团体等专业力量，组建居委会下设的人民调解专业委员会、环境与物业管理专业委员会等多个专门委员会。依靠多方力量参与，整合专业工作方法和专业资源，为居民解决更多问题，提升行业委员会成员的专业能力；另一个试点项目是促进贵阳花园业主代表履行职责的能力建设。在专家和专业机构的支持下，我们将通过系统的培训和监督，探索提高业主代表综合评议能力的途径，包括收集和分析问题、沟通和协商、设计方案和提交建议的能力。
第四个行业委员会标准化建设研究项目将委托华东师范大学社会学系的专家教授进驻曹阳，同时借助区人大的资源，对行业委员会的标准化建设和参与社区治理的机制建设进行全面调查分析，并提出可行性建议。
