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位于杨浦区尹航街中原村的一栋旧三层楼房里，两栋被绿色防护网包围的建筑远远高于周围的建筑。这是中原村“拆迁”旧地的第二阶段。原来的三层建筑已经被拆除，取而代之的是两栋新的六层建筑。完工后，居民将搬回这里。
昨天，CPPCC启动了“加快旧房改造”提案办理跟踪活动，并对中原某村改造工程进行了检查。10年后，中原村原计划重建1862栋房屋，现在已建成并在建的房屋有246栋。为什么这样一个实际项目进展缓慢？
大规模拆除和建设的时代已经过去了
“这是一个有温度的民生工程。十年磨一剑，十年不容易。”参加视察的CPPCC成员都感受到了这种情绪。
中原的一个村庄建于20世纪90年代，有44栋三层楼房和1608户人家。当时建筑规格低，绿化布局和下水道排水不合理，居民家中漏水、墙体开裂频繁，造成中原某村“先天不足”。
2006年，杨浦区委、区政府决定对社区进行“拆迁登陆”改造。改造后，将有21栋六层房屋和一栋二层公共建筑配套房屋，共建成1862栋房屋。所谓“拆迁户”是指一种重建方案，即居民首先通过出租房屋的方式搬出旧房，然后由政府就地拆除和重建旧房，待房屋竣工后居民再搬回来。重建的原则是“拆除和归还”。
“这里过去地势低洼，夏天积水，房子里没有煤气管。新施工后，基础提高了50厘米，并有独立的煤炭保护设施。”二期工程建设负责人介绍。不仅如此，建成后的平均家庭面积增加了10多平方米。
然而，自2007年签署项目第一阶段以来，第一阶段用了10年时间完成了84套旧房的翻新；第二阶段始于2014年，目前正在建造162套2号楼。此外，第三阶段于今年3月开始，255户家庭中已有245户签订了合同，其余10户家庭尚未签订合同。
运作上的困难之一来自于居民的不同想法:一个两三口之家想要拆除原来的建筑，住在一个成熟的社区里。人口众多的家庭希望通过“搬迁”来获得更多的房子来改善他们的生活条件。那些渴望重建的人对工程进展缓慢表示不满，而那些想收藏工程的人仍在观望。
2015年，市房管部门将中原一村二期工程列为旧房拆迁改造试点，简化了审批流程，明确了司法执行渠道。第二阶段16名非签约居民已被起诉，诉讼后工作已经完成。今年第三阶段未签订合同的十户家庭也将进入法律程序。
"大拆大建的时代已经过去了."CPPCC人大常委会委员、CPPCC人力资源与环境保护委员会主任孙建平表示:“这个城市的城市更新工作已经从‘拆迁改造’转变为‘拆迁改造’，不太可能被拆除。”这种城市更新的理念不仅应该得到管理部门的支持，而且应该为市民所了解。
城市更新将是建成区城市建设管理的主要方向。市房管局副局长冷明确表示，拆迁改造作为旧房改造的新模式，是城市更新的重要组成部分，是改善居民生活条件的重要渠道。
“居民们不理解，或者他们的要求太高，但他们心中必须有一种认同感。”CPPCC人大常委会委员、提案委员会常务副主任黄明对政府的实际项目表示高度赞赏。她认为有必要发挥居民组织的自我教育作用。
如何完善“拆除和着陆”规则
中原的一个村庄只是上海拆除和重建旧房试点项目之一。“十三五”期间，上海计划拆除、重建和改造50万平方米。
哪里将采用旧的拆除和重建模式？市房管部门表示，对于不属于历史建筑、历史文化区和风貌保护区的，以及居住在残缺房屋中存在隐患的，应当对不能解决安全和使用问题的旧房进行整体修缮，并鼓励各区按照相关政策进行试点。“目前，各区的积极性很高，相关试点正在有序实施。”
在实践中，仍然遇到许多困难。有来自政策方面的。“旧房改造的政策支离破碎，从平地到斜坡，穿衣戴帽，安装电梯。”一位地区规划和土地部门的负责人说。
去年发布的《上海市旧房屋拆迁改造项目实施办法(试行)》和《关于旧房屋拆迁改造试点项目建设管理审批的指导意见》，给了实施者更多的操作性指导。
“这只会是一个越来越重的任务，因为房子总会变旧。”孙建平表示，有必要研究“拆迁登陆”的可持续发展，他建议政府应该出台更详细的规范，甚至将其升级为法规。
黄明更关心“标准”问题。“现在，每个家庭都会根据手头的资金和建筑条件考虑建造几层楼，但这个问题必须有一个标准。”在她看来，在试点项目中，整套标准应该同时考虑，应该是“一套不同于新建房屋的标准”，例如单幢建筑的楼层有多高，管道、供水和地基符合什么标准，如何进行安全评估，哪些标准可以适当放宽，哪些必须坚持底线。
这个城市的相关部门都有同样的感受。目前，土地规划部门采取一案一议的方式进行政策创新，但控制性详细规划等调整周期长，规划和土地配套管理细则不明确。在下一阶段，有必要简化、优化和完善旧住房。市住房和城乡发展委员会和住房管理局也表示，它们正在与土地管理当局合作，研究和改进有关文件和支持拆除和重建的政策。
CPPCC副主席李一萍认为，这套规则还应该区分拆迁和重建项目的轻重缓急。“有必要考虑以户籍和常住居民为基础的旧房优先，而不能优先考虑单户家庭的装修。存在严重安全隐患的旧房也应优先考虑。”
如何引入社会资本[/s2/]
在拆除和重建旧房时，钱是一个不可避免的问题。
“为什么不引入社会资本？”CPPCC会员、市政工程设计研究院副院长王宇与许多会员分享了这个问题。
在中原某村庄的“拆迁”工程中，居民以重建房屋使用权的形式得到安置。居民入户后，可以按照成套的改建公有住房销售政策办理手续，领取产权证。这也是中原一村项目得以运作的原因:公房管理部门改造了公房。
“影响社会资本进入的最大障碍是住房改造产生的增量无法转化为价值。”杨浦区土地整治部门负责人表示，由于很多旧房的土地是划拨的，不是招投标、拍卖和挂牌的过程，也没有办法将“房”和“地”统一起来，所以增量房管局不能出具证明，也不能交易。“社会资本不可能是雷锋。没有收入的事情自然不会做。”
事实上，该市的相关政策也表明，目前的拆迁改造试点项目已被纳入该市的经济适用房项目，并采用了相关的扶持政策。通过拆除和重建增量住房，各区县只能以政府回购的形式用于各类经济适用住房。
"考虑到可持续性问题，社会资本进入的政策瓶颈无法解决."CPPCC市人大常委会委员、CPPCC提案委员会副主任冯茂伦表示，通过补地价或其他方式，“事情都是人为的，只要你想做，就一定能想出办法。”
