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写字楼与零售物业市场积极复苏 大宗交易市场热度升高——世邦魏理仕发布《年第三季度深圳房地产市场回顾与展望》年第三季度，深圳–CBRE世邦魏理市发表了《年第三季度深圳房地产市场回顾与展望》，分析了深圳商业房地产市场最新快速发展状况和趋势。
深圳商业地产市场在疫情发生后的第三季度尤为突出。 呼吁办公楼迅速变暖，单季的净吸收量比环比明显增加。 科技和金融板块的诉求稳定增加，其中科技板块尤为突出，为市场贡献了一半的诉求。 在指控的推动下，租金的下跌幅度更窄，高质量的大楼表现更好。 在高质量零售房地产市场也出现了同样的形象，第一季的新诉求规模创下了今年以来的最高表现。 美容经济备受关注，国际一线高端美容护肤企业品牌成为高质量购物中心租户升级的首选。 得益于有效的疫情控制，国际企业品牌在深圳的拓店也变得活跃，个别企业品牌开设全国第一家店，整体市场空的设置率处于低位。 物流市场由于母子和美妆支持的电商的诉讼和内贸支持的第三者物流的诉讼的增加，持续记录了租金的增加。 大宗交易市场表现更突出，季度交易总额达到50亿元以上，环比超过3倍，写字楼类资产交易特别活跃，首次记录数据中心交易，整体市场表现出较高的活性度。
并符合深圳特区成立40周年，意见稿发表一年后，国务院颁布了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试验实施方案(-2025年)》，土地供给、金融、科技、外资公司迅速发展和人才战
高品质写字楼市场:市场诉求明显变暖，科技板块诉求一半
年第三季度新供应稳定增加，共计17.4万平方米，创下了三座甲级写字楼的交付录用记录。 新供给的罗湖迎来了新项目的入市，位于太岗。
本赛季的吸收量变暖显着，创下了24.3万平方米的新吸收，与去年同期相比环比均大幅增加。 在诉讼方面，90%的诉讼来自国内企业，约10%来自外资企业，升级转移也很活跃。
从诉求结构看，科技板块为本赛季深圳写字楼市场做出了50%以上的贡献，成为第一诉求板块。 其中7成以上来自国内科技公司，2成来自本土科技公司，也可以看到海外知名科技公司东芝和ibm在季度内扩大租赁。 深圳科技公司的高速发展和良好的科技生态链不仅扩大了当地科技公司的高速发展而且使外国科技公司进入深圳成立了办公室。 金融板块持续出力，继科技板块之后成为第二大诉求源，整体贡献比例接近17.0%，以以前传来的金融为主，聚焦于投资理财和财富管理两个细分产业。 外资金融机构看到本季度韩国股票投资、恒生基金、集友银行等被租赁。
另外，专业服务板块的诉求增长持续稳定，租赁面积整体规模相当于历史水平。 由于国内费用的牵引，费用品制造业和3c电子产品也比以往明显增加。 通过呼吁整体市场变暖，整体市场空的配置率从上个月的0.8个百分点下降到了20.1%。
在租金方面，承租人市场明显，业主为了吸引承租人，采用更灵活的租赁战略，在租赁价格和其他方面进行调整，谋求更好的承租人入住和维持原来的承租人。 另外，许多大楼提供了精装短租方案，实现了租户包的上传，在短期内改善了项目的入住率。 市场平均租金跌幅狭窄，环比从0.7%下降到每月每平方米194.3元。
图1 :年第三季度深圳写字楼市场供求表现
图2 :年第三季度市场租赁诉求领域分解(按租赁面积)
世魏理市深圳顾问和交易服务|办公楼部主管吴洋表示，“预计未来6个月，40万平方米的新供应将集中进入市场，主要分布在前海和车公庙领域。 在科学技术和金融两个板块的稳定诉求下，重新开始外资企业的租赁诉讼将是市场整体吸收量的良好表现。 但是，受新供应的影响，市场空的设置率预计将继续上升。 受疫情累积和高位新供应的影响，整个市场的平均租金预计仍将小幅下跌。 ”。
高质量零售房地产市场:市场迅速复苏，美容经济表现突出
随着疫情的缓解，以前延期开业的一些项目本赛季开放，新记录的三个项目共计29.9万平方米的新供应，分别是位于龙华的红山6979、南山水龙头的汇港二期和西丽的宝能环球汇。 其中两个项目的上传率都在95%以上。
在新的供给的带动下，整体市场吸收量创下26.4万平方米，是今年以来的最高表现。 本赛季出现了明显的变暖诉求，餐饮连锁和零售企业品牌纷纷在核心和二级核心商圈开设了多个分店，购物中心的人流和活跃度也大幅度改善。
聚焦于诉求板块，在新的供给推进下，零售诉求依然是第一来源，占4成以上。 美容经济表现突出，国际一线高端美容护肤企业品牌成为高质量购物中心租户升级的优先，第一家店为了刺激现在的年轻费用群体更受欢迎。 从工作的主要立场来看，女性可以组团占主导地位，依靠美容吸引客流。 从客户的角度来看，网上化妆企业品牌带来了更好的试用体验，提高了喜悦，大众更想花钱，季前赛开设了22家店铺。 在饮食方面，企业品牌的升级仍在继续，重点是连锁企业品牌。
虽然疫情的影响没有消失，但深圳依然很受国际企业品牌欢迎，美国科学护肤企业品牌skin ceuticals，法国鞋鞋企业品牌rogervivier，英国奢侈企业品牌burberry新零售版thoo 随着市场的变暖，大面积的关门状况逐渐缓和，第一受新供给的影响，整体市场空的设置率比上个月上升了0.3个百分点至4.6%，但整体处于低位。
在租金方面，购物中心的表现不同，市场上比较受欢迎的购物中心在品牌商家频繁寻找租金，略微提高了租金的估计。 空的设置率高或受疫情影响空的设置率高，没有太大改善的购物中心继续降低租金估计，市场整体平均租金环比持平，每天报告20.3元。
图3 :年第三季度深圳零售房地产市场供求表现
图4 :年第三季度市场第一租赁诉求强度分析
世界魏理市华南区顾问和交易服务|商业部钟廉军主管表示，“预计未来6个月将有30万平方米以上的新供应入市，最重要的是分布在龙岗和宝安区。 深圳市场将迎来第一个万达广场入市，前海也将迎来第一个购物中心的开业。 考虑到部分核心领域以外的购物中心的开放上传率低于市场平均水平，预计市场整体的空配置率会略有上升，但租金是稳定的。 随着新的供给的增加，预计将来会推出越来越多的不同商业模式，创造新的品牌。 ”。
仓库物流市场:国内贸易是新诉求的第一来源，空的配置率依然保持低位
本赛季没有新供给入市记录，预计年内新项目不会进入高标准仓库，最近的新供给交货时间是2021年。
年1~8月，深圳港集装箱吞吐量同比下降5.4%。 据海关统计，1-8月，深圳出口总额仍呈下降趋势，创下0.6%的微下跌记录，但下降幅度比1-7月窄1.1个百分点。 受此影响，第三季度在物流之前传遍了旺季，但由于疫情和经济疲劳，深圳进出口仓库的物流诉求减缓，和以前一样在旺季扩大租赁，没有增加货物周转量。
整个市场的诉求首先来自第三方物流和电商板块。 ，第三者物流背后的实际诉求主要来自内贸板块，电商集中在母子和美妆的费用板块。 受个别物流设施综合租赁面积的影响，整体市场空的设置率从上个月的0.3个百分点微增至3.6%，但依然维持在较低水平。
在低空安装率的市场上，全市大部分高标准仓库租金稳定，个别仓库房地产依然创下租金增加的记录，高标准仓库市场的平均租金比上个月上升0.1%，每月上升47.3元。
图5 :年第三季度深圳仓库物流市场的供求表现
世界魏理市华南区顾问和交易服务|产业地产部主管邓伟表示，“全国部分港口的货物吞吐量已经由红色变为绿色，部分国际物流企业也取消了跨太平洋( 601099，股票吧)航线的停航。 深圳进出口的诉求和社会消费品零售总额增加的逐步改善和疫情带来的费用习性变化引起的电子商和跨境电子商的诉求的增加将为深圳物流市场在今后6个月提供一定量的诉求。 随着对外贸易的好转，深圳物流市场的空配置率将保持低位，租金也将保持一定的增长，但涨幅将比以往下降。 ”。
大宗交易市场:交易总额比上个月超过3倍，首次创下数据中心交易记录
年第三季度，深圳大宗交易创下疫情以来的最高表现，共计6笔交易，交易总额共计53.7亿元，环比达到3.3倍，前期也明显增加，整体交易建筑面积为12.5万平方米。
本赛季，深圳第一次记录了数据中心的交易。 这笔交易是资产包，鹏博士( 600804，股票吧)深圳南山数据中心项目。
办公楼是本季度第一客户的类型，共计记录4件交易，其中3件来自甲级写字楼，1件来自工业型写字楼。 交易面积近10万平方米，交易额共计49.4亿元，为超过9成的季度交易额做出了贡献。
在市场参与主体方面，写字楼交易较多，因此本季度买方类型第一是企业，包括科技、保险企业，其中科技企业当地和地方买方都有记录。 深圳科技产业的迅速增长推动了当地科技公司的成长，而且深圳良好的科技产业气氛也吸引了外国科技企业进入深圳市场迅速发展，从而推动了相应的资产交易。 在写字楼交易的带动下，开发者是本季度的第一卖方。 本赛季记录的多个写字楼交易的交易目的都是个人用的。 因为本赛季的交易类型以资产交易为中心。
图6 :年第三季度深圳大宗交易市场概要
图7 :年第三季度按大宗交易房地产类型进行分析(交易件数)
世魏理市深圳投资及资本市场部主管古振鹏表示，“市场投资转化率预计在今后6个月内保持稳定，考虑到租金和成交价格向相同方向变化。 短期疫情和外部环境的变化将由一些投资者决定延期，从中长期来看，深圳可持续城市的快速发展前景和有限的可交易房地产选择将持续受益于大宗交易市场。 ”。
