本篇文章3402字，读完约9分钟
2015年初，住在上海市青浦区朱家角镇新丰新村社区的徐女士得到了一个好消息:青浦区决定对包括她所住的6号楼在内的四栋旧房以“拆迁户”的形式进行全面改造，并纳入了青浦区的实际项目。“给居民的通知”很快被送到每一户人家，新溪路的街道上也挂着“早改造，早受益”的横幅...但是居民们等了三年，而“旧房改造”仍然只是一个纸上计划。
新丰新村建于20世纪60年代末。到目前为止，这四栋要重建的建筑都没有厕所，居民们仍然使用厕所。生活条件很差，居民们渴望重建。为什么旧的改革没有实施？据了解，项目设立、方案、资金和100%同意不再是问题，但障碍在于无法获得“规划许可证书”。该计划未获批准与“拆除和着陆”的形式有关。
所谓“拆迁户”，是指居民首先通过向外租房进行过渡，然后政府拆除旧房，就地重建，房屋建成后，所有居民都搬回来居住。自2005年以来，这种形式已经在申城的许多地区实施旧的改革。新丰新村是青浦区第一个拆迁试点。青浦区在试点过程中遇到了哪些实际障碍？
“小梁板”房，居住条件差
1月8日，记者前往朱家角镇新丰新村了解情况。新丰新村位于向宁浜路北侧、新丰路西侧，社区再往北与新溪路分开，新溪路是朱家角古镇风景区。该社区在20世纪60年代和70年代分批建造了10多栋房屋。1号、6号、12号、14号等四栋楼都在等待旧房改造，有三层，其他的有四层。其中，1号、6号位于新溪路沿线，12号、14号位于小区中部西侧。
图为新丰新村12号楼。
我听说记者们了解了情况，居民们围了过来，把记者们带进大楼，看看他们的生活状况。六号楼是“一梯两套”的结构，即每层有两套大的东西。由于年久失修，走廊里的墙皮斑驳脱落，露出一大片砖块，黑色的蜘蛛网布满灰尘；各种电线和插座都暴露在外，杂乱无章。记者走进了一边的大套房。第一扇门是一个两三平方米长的公共厨房。厨房里有两三个大约20平方米的房间，一家人住在一个房间里。房子又黑又潮湿，空的房间很窄。各种杂物都堆得比人高，所以走路时很难转身。那天，天气很冷，房间里充满了冷空气。记者注意到房间的窗户仍然是老式的铁栏杆木窗，完全防风。其他几栋建筑结构相似。
图为14号楼走廊的破碎场景。
在最近的评估中，新丰新村的四栋建筑被评定为“受损房屋”，从“一般损坏”到“严重损坏”不等。居民们说，生活的艰辛主要来自于大楼里没有任何卫生设施，他们仍然依靠厕所大小便。因为条件太差，所有有条件的居民基本上都搬走了，剩下的都是已经老了的老人。
图为6号楼的一套大公寓，外面有一个公共厨房，里面有一个房间，是一家人居住的地方，没有浴室。
居民告诉记者，自2009年以来，新丰新村已经开始了一整套改造。除上述4栋房屋外，其他建筑均纳入第一批改造范围，改造方式为“南拓北”，即南拓北后，增加空房，解决煤炭的专用问题。当时承诺在第一批完成后，第二批将包括1号、6号、12号和14号四栋建筑，开始装修。由于这四栋建筑都是“特殊时代”建造的“小梁薄板”房屋，结构牢固性差；此外，由于空的限制，不可能进行南北扩展，所以整套改造只能通过“拆迁登陆”的方式进行。
所有房间号都已被选中，但缺少以下
2015年初，新丰新村第二轮旧房改造如期启动。居民徐女士向记者出示了一份日期为2015年1月20日的“居民报告”，署名为“朱家角镇旧房全装修协调办公室”。据居民反映，新丰新村1号、6号、12号、14号四栋楼的整体改造已纳入2014年青浦区的实际工程。计划是“推倒重建三层”，条件成熟了，一栋楼换一栋楼。为什么需要增加三层？原因是空煤卫房增加后，每层楼都容纳不下这么多的住户，有些住户必须以加层的形式安置。与“居民报告”一起，它是一个计算居民旧的改变愿望的“意向书”。
图为2015年1月居民收到的“居民须知”。
居民陈女士告诉记者，在《居民须知》发布后，居民们很快“介入”。其中，6号楼是最快的。经过初步安排，只有一户有不同意见。随后，在6号楼领导和朱家角镇旧房改造办公室的努力下，这户人家得到了一份工作，并签署和批准了旧房改造计划。6号楼率先实现了100%满足重建条件的意愿。据6号楼的居民说，装修后每个人都已经安排好了楼层和房间号，就等着开始装修。
第一个达成100%协议的新丰新村6号楼。
出人意料的是，“旧改革”戛然而止。自2016年5月以来，6号楼的居民一直在向青浦区相关部门询问进展情况，得到的回答总是“审批中”。
哪个环节卡住了？1月8日，记者第一次来到负责协调居民的朱家角镇旧房改造协调办公室。办公室的一名工作人员向记者介绍了这四栋大楼翻修的来龙去脉。具体来说，除了新丰新村的4栋建筑外，其他社区还有4栋建筑，共8栋。应该说，这8幢楼宇的前期工作已经完成，即已经得到区发改委的批准，设计方案已经确定，资金由区财政支付。此外，初步设计招标、勘察招标、施工招标和监理招标已于2016年4月前完成。此后，相关材料已送至区规划部门审批，规划许可证书已办理完毕。所谓“正在审批”应该是指这个程序还没有完成。
朱家角镇旧房改造办公室表示，按照原规划，2016年下半年可以开工建设，条件成熟时先对6号楼进行改造，作为“样板房”来推进其他建筑的进度。但现在，不仅这一批中的八栋建筑被“卡住”，而且第三批也无法开始推进。
对“拆除和着陆”的理解存在差异
“规划许可”不能进行的原因是什么？记者从朱家角镇房屋管理处和青浦区房屋管理局了解到了真相。
据青浦区房管部门介绍，上海市政府2005年发布的《上海市旧房综合管理暂行办法》(又称《37号文件》)中提出了“拆迁落地”的旧形式。从那以后，许多地区，如闸北和虹口，都用这种形式对旧房进行了彻底的改造，把旧房变成了新房。据说，实际上，在审批中被卡住的八栋建筑中，有五栋是以“拆楼落地”的形式翻修的，其中又增加了三栋。目前，是这些被“拆除并着陆”的建筑被卡住了。
被卡住的原因之一是，在实施“拆迁”时，应该联系什么样的住宅建设标准。青浦区房管部门表示，在设计“拆迁”计划时，房管部门优先考虑用有限的资金解决安置问题。因此，市住房科学研究所被要求设计一个三层楼的计划；在住房建设方面，计划得到简化，只保留最基本的需求。然而，规划署认为，既然有必要拆除旧的，它与新的基本相同。审批时应参照新建商品房的建筑规格:原三层为三层，共六层，新建六层住宅楼必须配备。电梯。房间间距系数应达到1.02；房子的正面应该有保温层等等。然而，现有方案无法满足这些要求。
房屋管理部门表示，上述一些规范包含在2005年的文件中。例如，规定最大层数不应超过2层。“但即使改造计划只有2层，其他方面也不符合新建筑的要求。”
更大的障碍是新丰新村位于朱家角古镇风景保护区1.79平方公里范围内。根据上海市2002年“一城九镇”总体规划，朱家角以上区域新建建筑高度不得超过9.4米。“如果定义为‘新建’，只要增加楼层，就将超过高度限制。”
房管部门认为，旧房改造应区别于新建商品房；但是规划部门不同意。由于规划上的限制，虽然旧的方案一再改变，但从未得到规划部门的批准。
新丰新村的其他建筑也进行了“由南向北延伸”的改造，图左侧的黑线区域是为解决煤炭保护问题而扩建的空房。被卡住的建筑物是通过“拆除和着陆”改造的4个建筑物。
如何合法合规地实施好的事情？[/s2/]
为了推进新丰新村旧房改造，仅去年一年，青浦区就召集相关部门召开了四次协调推进会议。会上，青浦区有关领导要求房管部门和规划部门主动向市政府提出解决方案。
1月9日上午，记者致电青浦区规划局。规划局法规科的工作人员在了解了商务办公室后回复了记者。“到目前为止，房屋委员会还没有正式提交审批材料，这在系统中是找不到的。”“由于风貌保护区的原因，需要将材料送至市规划部门审批。”规划部门不愿谈论对“拆除和着陆”的不同理解。
如何打破僵局？青浦区房管局表示，下一步，房管部门打算在八栋不涉及“拆迁”的旧房改造中操作，并抓紧推进民生务实工程；对于备受争议的“拆迁”问题，我希望在区政府的领导下，房屋管理部门和规划部门能够向前迈出一步，形成合力推动，在标准范围内讨论优化方案，切实解决老百姓的实际困难。
与此同时，房管部门指出，作为旧房改造的一种方式，"拆迁户"缺乏详细可行的操作规范。建议市一级进一步明确相关规范，解决“拆迁落地”实际操作中遇到的各种尴尬。
