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钟山花园社区的“危险”在和马西峡眼中成了“机遇”。

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居住区是居民居住的基本场所,是城市管理的基本单位,是社会治理的重要领域。加强住宅小区综合管理是完善社会治理体系建设的重要组成部分。在上海创新社会治理、加强基层建设的背景下,《解放日报》上官今天推出了一系列以住宅小区综合管理为中心的报道,聚焦住宅小区综合管理中的突出问题和矛盾,报道治理过程中可复制、可拓展的工作方法和新机制,探讨需要突破和完善的新问题。

徐汇这个小区遭遇“三重危机” 但却急速逆袭

徐汇区林峰街的中山园社区有一栋25年历史的房子,最近增加了门禁系统和新安装的高清探头,让居民的生活更加安全。社区里充满绿色充满活力。

然而,一年前,这里发生了一场风波,面临着“三重危机”:所有的旧电梯都停了,居民们很痛苦;行业委员会发生了变化,原有成员不愿续聘;房地产公司选择“出售”是因为成本压力。

仅一年时间,中山花园就化解了危机,完成了一次漂亮的“反击”。近日,记者深入居民区采访,揭示了从混乱到治理的转变。

中山园小区室内设计。

这个社区似乎坐落在火山口

中山花园社区曾经因为一部电梯而成为焦点。在社区中,有14部电梯容易发生诸如电梯卡住和关闭等事故,因为原来的电梯维护单位不再维护该电梯,因为它超过了检查的有效期。

去年7月,徐汇区市场监督局发布了电梯整改通知。7月底,中山花园的14部电梯被物业公司锁定,居民不得不爬楼梯进出。行动不便的老人反复抱怨。"电梯停了,这是骆驼的最后一根稻草."万伍居委会主任马西霞表示,多年来,整个社区的管理濒临崩溃:没有人及时修剪绿化,社区内助力车被盗率高,居民经常因为停车与物业发生冲突。

徐汇这个小区遭遇“三重危机” 但却急速逆袭

长期存在的矛盾可以追溯到2012年。居民们回忆说,当开发商没有留下一分钱的大修基金时,所有业主组成了一个由行业委员会管理的144万元的维修基金。“当时,行业委员会正在处理该房产,而该房产是由开发商带来的。这些说法从未得到澄清。”许多居民仍然记得,当业主大会举行时,由于意见不一致,会场通常会发出噪音,甚至在意见不一致时发生争吵。由于社区业主与行业委员会之间的矛盾和纠纷,原行业委员会成员在更换工作时选择集体退出。

徐汇这个小区遭遇“三重危机” 但却急速逆袭

由于经营困难,该物业也宣布退出。居民刘说,他刚搬进来的时候,物业费是1.2元/平方米,25年来一直没变。“我们在亏本经营。没有哪家房地产公司愿意一直保持这个价格。”原物业公司说。

这种“混乱”持续了一段时间,整个社区无人照管,许多业主抗议拒绝支付物业费。这时,中山花园似乎正坐在“火山”口——物业要疏散,行业委员会解散,电梯被锁上。“在三重危机下,社区业主情绪激动,多次到街道和区政府反映问题。这给街道带来了很大压力。”林峰街的负责人说。

徐汇这个小区遭遇“三重危机” 但却急速逆袭

新的行业委员会不会处理资金问题

“阿拉社区做得不好!”皖南五村居民区党支部书记宏恬不断听到居民们失望的话语。宏恬非常清楚,危机发生的次数越多,负面能量就越不能“升起”,也就越不能把“风向”吹歪。钟山花园社区的“危险”在和马西峡眼中成了“机遇”。

徐汇这个小区遭遇“三重危机” 但却急速逆袭

当务之急是组建一个新的行业委员会。和居委会主任马西霞“潜伏”在小区里。他们想挑选具有公共道德和社会经验的德高望重的人才。经过挨家挨户的调查,一群生活在社区的能人"大咖啡"已经进入了居委会干部的视野。其中有上海电影翻译厂的老制片人齐江,在住宅区热心工作几十年的老书记丁军等。有趣的是,丁俊刚在隔壁换房间时被宏恬“盯着”。

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去年8月,新的行业委员会正式成立,共有5名成员。工业委员会主任齐江说:“我们都担心住宅区不好,住起来不舒服,房价也会下跌。”既然你已经进入了行业委员会,那就好好干吧!”

中山园新产业委员会成员合影。

居委会干部认为,各种问题和矛盾的背后是缺乏信任。綦江主持的新产业委员会为了赢得信任,直接提出了“裸工”。这种“赤裸裸的工作”意味着行业委员会的成员没有一分钱的津贴,他们必须支付自己的通讯和交通费用。

行业委员会办公室,在一个简单的小楼里,夹在社区的两栋楼之间。綦江一进办公室,就“失去了联系”。因为那里没有通讯信号,也没有安装固定电话。“这是行业委员会的纪律,我们永远不会和钱打交道。”在綦江看来,既然为社会做公益,成员的经济状况允许,他们会做他们想做的,而且会更难做。

徐汇这个小区遭遇“三重危机” 但却急速逆袭

新的财产委员会将横幅发送到旧的财产

新的行业委员会成立后,首先要做的是与委员会和物业合作,解决旧电梯的问题。从街道的角度来看,商品房小区的旧电梯问题应该彻底解决,也应该由业主自己来解决。

居民已经住了25年,社区维护基金已经花光了。电梯应该修理还是更换?如何分担更新电梯的费用?在林峰街、房管所和居委会的指导下,新产业委员会制作了一份调查表。经过回收统计,超过90%的业主同意更换旧的。行业委员会还制作了不同楼层业主成本比率查询表,并提出了两种选择。

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在那段时间里,行业委员会的成员挨家挨户地跑。最多的一天,齐江的手机步数软件显示他走了3万多步。居民按比例提高自己,加上街道补贴,更换电梯的费用最终下降了。宏恬说,当居民有疑问时,街道干部和党员志愿者将帮助解释,并成为行业委员会的坚强后盾。

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电梯被替换后,社区里出现了一个戏剧性的场景:新的行业委员会为自己买单,并向旧的房产发出了一个标语。齐江说,旧房的“卖”不是九牛一毛。作为一个以盈利为导向的企业,在长期入不敷出的情况下,“郭子皓”的老物业高建地产仍然坚持“托管”社区,通过行业委员会的变更“承载”社区,直至新的物业遴选程序启动,避免社区陷入“三不关心”的崩溃状态。这种责任感并不容易。

徐汇这个小区遭遇“三重危机” 但却急速逆袭

中山花园业主大会现场。

"根据目前的成本核算,物业费不涨,社区就不能运作."綦江把一个来自社区的在职预算专家作为顾问带到了行业委员会。行业委员会列出了社区清洁和安全等运营费用。经过精确计算,每月将花费60-65万元。按现有住宅小区每月每平方米物业管理费1.2元计算,该物业的月收入仅占成本的一半。

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经过专业估算,物业费已经从1.2元涨到了2元,从而找到了一家愿意上任的物业公司。25年来没有上涨的房地产费用上涨了一半以上。居民能被说服吗?行业委员会的方法是“把所有的事情都摆到桌面上来”,并公开这些书,如实反映它们。

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经过电梯更换之战和新行业委员会的派系斗争,居民们对行业委员会的信任度有所提高。在新的行业委员会主办的第一次业主大会上,当书籍出版,行业委员会提出增加物业费的建议时,业主代表一致鼓掌通过。

发誓赢得文明社区的金字招牌

“过去,居民们会跑到居委会,70%到80%的人抱怨房产问题。”宏恬表示,在重建后的行业委员会和新物业落户后,居委会、行业委员会和物业“三驾马车”努力将社区拉出“泥沼”。“这就是共同治理和自主的力量。”

停车费的收取一直是社区的“灰色地带”。一些私家车或外国车辆会送包烟,并向保安收取一些钱,这使得停车更加方便。住宅区停车费收入在一定程度上是流失的。有些问题用技术解决比用人力解决要好。经与物业公司讨论,工业委员会将在住宅区安装智能道路大门,将所有车主车辆的车牌号码等信息输入计算机系统,利用车牌识别技术控制车辆进出,并计算收取停车费的时间。技术管理大大减少了“灰色地带”造成的影响。今年上半年,社区获得停车收入7万元。

徐汇这个小区遭遇“三重危机” 但却急速逆袭

按照惯例,行业委员会定期在宣传栏中公布社区内外的每一笔收入和支出,居民们有了更好的想法。

在中山花园住宅的大厅里,每个人都在讨论社区事务。

社区中的许多冲突都与小事有关。如果居民有意见,他们会去物业。如果财产是“双手摊”,它们将被标记为“死结”。綦江认为,房地产委员会应对不作为负责。社区中的“一地鸡毛”需要由行业委员会和物业公司“挑选”。

一楼住着一位业主。他家房间的窗户外面有一个停车位,不到半米远。他受不了噪音和废气。房主有一年没交物业费了。社区里的停车位已经很紧张,如果一个停车位被搬走,会影响车主的利益。“业主之间的矛盾往往具有连锁效应,需要通过行业委员会和物业来解决。”在行业委员会的建议下,物业公司拓宽了小区的一段道路,并增加了一个停车位,这让双方都很开心。

徐汇这个小区遭遇“三重危机” 但却急速逆袭

"这个社区已经开始走上正轨。"这是居民的普遍感觉。看到社区管理有序,许多业主主动交纳物业费用,有些业主突然还了拖欠了三年的物业费用。目前,小区物业费征收率达到98%,小区运营越来越顺畅。

中山花园小区作为上海最早的出口小区之一,曾被誉为文明社区的金字招牌。“我们社区的六楼有电梯。过去,风景是无限的,但现在我们更加自信。明年,我们要为属于我们的金字招牌而战。”居委会干部和行业委员会成员信心十足地说。

徐汇这个小区遭遇“三重危机” 但却急速逆袭

危机也是机遇

透过林峰街的中山园,许多社区可以看到自己的“影子”。一年多前,中山花园面临“三重危机”,几乎濒临崩溃。总之,“三驾马车”失衡,社区运行机制失灵。

一位街道干部曾经说过,社区治理得好不好取决于三驾马车关系处理得好不好。有很多案例可以遵循。结合申城区近年来小区综合治理的案例,治理异常的社区普遍存在行业委员会与居委会沟通不畅、行业委员会与物业之间的矛盾、业主对行业委员会的不信任等问题。在治理良好的社区,居委会、行业委员会和物业之间的关系协调良好。这一点,无论是商品房面积,还是丈夫的住房面积,混合面积,都不例外。

徐汇这个小区遭遇“三重危机” 但却急速逆袭

我们也应该辩证地看待这场危机。危机往往孕育一个“转折点”,中山公园从混乱到治理的转变就是最好的证明。面对住宅区的“三重危机”,中山花园以住宅区党组织为主导核心,居委会为主导,行业委员会为主体,物业企业为主力军,多方共同参与。仅在5个月内,它就重组了其结构,解决了社区治理的难题,并获得了新生。抓住协调“三驾马车”的关键点,从“共同治理”开始,最终将危机转化为活力。

来源:上海热线新闻网

标题:徐汇这个小区遭遇“三重危机” 但却急速逆袭

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