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浦东新区张江镇被称为张江科学城的后花园，这里居住着许多科学城的员工。由于对住房的巨大需求，张江镇长期以来一直受到集体租房的困扰，一些拆迁社区的集体租房率甚至超过80%。曾几何时，张江有多达2000名“二房东”积极租房。三年前，张江镇针对群体租房的混乱局面，启动了一项“退出工程”，并运用联合防控机制和信息手段对群体租房进行清理。目前，张江镇89个区的集体租房现象已得到彻底整治，两万多套集体租房得到整治，使“科学城后花园”更加和谐有序。
6月8日，上海市城管执法局在张江镇召开了集体租金管理现场推介会，希望以房屋管理行政处罚事项移交为契机，在全市范围内总结推广张江镇集体租金管理的先进经验和成功做法。张江模式有望在未来的更多地方开花结果。
集体租赁带来许多不和谐因素
进入张江镇申城花园二期，这里的居民对现在的居住环境非常满意。然而，三年前，有许多投诉，这是一个著名的“困难”社区。
“大多数居民都是前孙桥地区的农民。由于COMAC的建设，他们在2016年被重新安置到这个社区。当时，整个社区的500套套房中有200多套是集体出租的，房子都是私人装修的。混血儿现象突出，老百姓的意见很大。”张江镇孙瑶路小区党支部书记陈德华表示，集体租房带来了许多不和谐因素。“在集体租房现象最猖獗的时候，一个三居室和两居室可以被‘二房东’分成六七个单间，十几个人就可以住在那里。当时，这个社区的居民数量庞大，每天出入口都有频繁的交通堵塞。许多居民抱怨说，陌生人越来越多，停车位越来越难找。”
住在申城花园21号楼的张玉兰阿姨是集体租房的直接受害者。“那时，我们的房子被楼上的一群人租走了。他们将餐厅改造成卧室，铺设管道，安装厕所。我们每天吃饭，经常伴随着厕所的声音。有时水管漏了，楼上的生活污水直接流到我们餐厅，真恶心。”
群体租金泛滥带来的另一个问题是公共安全隐患。陈德华说，一段时间以来，居民区电瓶车的盗窃率居高不下，一些家庭在一个月内连续盗窃了几辆电瓶车，让人恐慌。
如今，这些现象已经被从根本上扭转了。200多套出租屋已按规定进行了整改。不久前，申城花园二期小区的每一栋楼都张贴了“出租屋信息清单”，其中自有住房标有白色，符合租金标准标有绿色，怀疑集体租房标有红色，将随时整改清理。“我们希望通过宣传，居民将自我监督，租户将被告知不要租有风险的房子，并从源头上消除集体租金。”
创建新的“拉出式”治理模式
群体租金是城市发展过程中的一种社会现象，有一定的经济土壤。张江镇群租管理处处长姚建斌对张江镇的群租现象进行了深入调查。他发现，在每一个群体租金问题突出的社区，住房租金都在短时间内经历了一次“飙升”。“几年前，张江镇一套两居室、一居室的房租只有七八百元，现在涨到了三四千元。巨额利润吸引了许多“二房东”前来淘金，这也是张江集团租金屡禁不止的原因。”
很难发现集体租房难以治愈。许多现代城市社区不再是熟人社会，一扇门就是一个独立的小世界。在社区里，很多人可能不知道哪个群体是房客，即使他们住在街对面，这给执法带来了很大的困难。“过去，集体租房的管理是被动发现的，有邻居投诉或公共安全问题。我们会上门核实，然后做出整改决定。”姚建斌发现，这样的做法就像是猫捉老鼠，根本无法治愈群体租金。
从2017年开始，张江镇抽调城管、公安、房管等部门的骨干力量，整合社区力量组建镇群租办，促进信息资源共享、执法行动同步、管理责任共担。"我们放弃了全面开花的策略，一个一个地转向社区."姚建斌表示，集团租金管理团队一旦进入某个社区，将按照“三步走”推进集团租金管理:第一步是对社区进行全覆盖检查，对每户进行逐户检查，对不符合要求的租赁方发出“限期整改通知书”，并督促落实整改责任；第二步是现场核查，对拒不整改的单位和个人，将下发《群租整改通知书》，并明确整改点；第三步是对拒不执行整改措施的人进行再次检查，强制其依法整改并恢复原房。
“每一步，我们都将拍摄视频证据，为每个违法点收集证据，并记录每个整治项目的全过程。”张江镇群租管理处，全镇89个区都有独立的档案，存储着每个群租的基本信息、装修进度、租赁合同和视频文件。在过去的三年里，张江镇已经整顿了20084套出租屋，每户的数据都被详细地保存在“一户一档一视频”中。“所有流程都是公开透明的，所有的集团租金整改都采用相同的标准，这样才能得到居民的认可，实现最大的协同效应。”
防止集体租赁死灰复燃的多管齐下的措施
浪潮的复苏曾是集体租房管理中最大的痼疾。张江镇也想了很多办法来保持来之不易的成果。
提高非法成本是一种非常有效的体验。张江镇城管中队队长李涛表示，在长期与集体租房现象的斗争中，队员们发现了一个现象，即大多数集体租房都需要改善地板。“这是因为，如果房东想把客厅和阳台改造成房间，就必须抬高原来的地板，并在地板上铺设管道。如果在装修过程中，只有一些隔墙被拆掉，或者一个厕所被拆除，这股潮流很快就会卷土重来。打蛇打七寸，纠察队的租金肯定也打痛了。”因此，在张江镇，租房时完全拆除地板是一个严格的规定。“再次提高楼层需要很多钱，这为房东两次违法设置了很高的门槛。”
如何监督管理好的房屋，城管队员也培养了一双“挑剔的眼睛”。现在，没有必要进入一个房间。经验丰富的团队成员基本上可以判断一个房间是否用于屋外的集体出租。“例如，集体租房通常有一个过道，过道上会安装一个感应灯。团队成员将通过门外的猫眼进行观察，当他们敲门时，感应灯将点亮。又如，通过观察空在钩子上的位置，大多数人很少在厨房里安装空，但是为了把厨房改造成一个房间，团体出租经常这样做。一些玩家还会在户外观察南北阳台。如果所有的阳台都是黑色的，这也是一个转变成一个房间的信号。”李涛笑着说，越是熟悉集体租房现象，越是有经验的城管队员都像“侦探”。“现在我们不必进屋了。我们只需要在外面观察它，我们就可以判断它。”
大数据分析和监控也成为一个强大的助手。在每栋出租屋的数据中，都包含了房屋租赁合同等信息。通过大数据的比较，那些租金明显高于市场价格的房子将进入城管队员的视野。“房租显然太高，而‘二房东’只能通过最大限度地分割房间来实现利润，所以这样的房子有很大的集体租房风险。”此外，大数据还可以实时监控合同即将到期的房屋，因为这些房屋在“二房东”眼中是“猎物”，当然它们也是城市管理者关注的焦点。
市城管执法局相关负责人表示，下一步将大力推广“张江模式”，并启动集团租金管理“封杀战”。
