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三年来，嘉定宝龙广场店300多位业主的心一直悬着。自2016年以来，商铺陆续投入使用，小产权证被延期。前年，开发商承诺，如果业主在2019年8月7日没有拿到小产权证，他可以解除合同，把房子还回去。现在，这个承诺又一次落空了。更糟糕的是，从第四年销售人员买房时做广告开始，8%的年收入最终变成了“空支票”。
非法淘汰和分区生产许可证被阻止
杨介绍说，嘉定区宝龙广场开业前，售楼处广告牌上的“零风险投资”、“无忧金店”等宣传词让他颇为感动。在销售人员的推荐下，他花了158万元在阿克苏路1099号宝龙广场购买了一个30多平米的商铺，并于2016年5月24日与上海宝龙苍林房地产开发有限公司签订了预售合同。2016年10月1日，宝龙广场正式开业。2017年1月，开发商正式将店铺交付给他。
“开发商之前表示，2017年可能会发放一份小型房产证，直到2018年才会有进展。”杨先生的情况并不独特。几乎所有购买宝龙广场商铺的业主都面临“难产”。在这方面，开发商的解释总是含糊不清，这是由于“政策问题”。
近两年来，业主们纷纷向嘉定区住房保障和房屋管理局投诉，得到的答复意见内容完全一样:申请许可证的房地产的实际结构与规划设计不符(具体来说，原设计是一个小房间，但现已改为大同房间)。根据《批复意见》，宝龙广场在申请产权证前自行改变房屋规划设计结构的行为可能会带来消防、安全等隐患。同时，每个房地产单元四个区域的不确定性也将影响小业主对小产权证的办理和后续处置(转让、抵押、租赁等)。)。综上所述，目前我局已经暂停了大规模生产许可证的注册，并通知开发商可以申请大规模生产许可证，在按照法律法规恢复相关结构的前提下，协助小业主办理小规模生产许可证。"
描述:嘉定区住房保障和房屋管理局对业主的回复
[/s2/承诺成为空
尽管房管部门的答复解决了业主的疑虑，但也让他们更加震惊。“无论是开发商还是物业管理方，都没有提到分区淘汰赛不会产生证书。”张先生说，他的90多平方米的店铺在购买时就被打垮了，与其他四个业主的店铺合并成一个总面积超过400平方米的大店铺。
有鉴于此，一些业主打算取消合同，理由是开发商未能在期限内申请生产许可证。事后他们注意到,《商品房预售合同》不仅规定了办理大型生产许可证的具体时间为空时间，而且对补充条款做了特别说明。"看看这些条款，然后在每个地方设置坑."
杨先生表示，鉴于办理大型产权证的“合理期限”，开发商在《商品房预售合同》补充条款中提到:“出卖人应当自房屋交付之日起360日内(如因非出卖人原因该房屋实际交付日期晚于约定交付日期的，自实际交付之日起)，将出卖人提供的资料报产权登记机关备案”， 并同意“本合同的补充条款和补充协议”，换言之，该“合理期限”已成为“商品房交付后360日内”，远远超过《城市房地产开发经营管理条例》规定的“商品房交付后90日内”。 2018年11月，上海宝龙苍音房地产开发有限公司在给业主的复信中承诺:“结合《上海市商品房预售合同》中的约定，我公司最迟应在2018年8月7日前协助业主办理小产权证。如果由于我公司的原因，业主未能在此期限届满后一年以上取得小产权证，各业主有权终止合同。上述内容已经嘉定区人民法院确认。”换句话说，2019年8月7日是“最后的底线”。然而，四个多月后，业主进入了2020年的新年，但他们仍然没有得到小房产证，开发商也没有履行退房的承诺。
描述:宝龙广场于2016年10月1日正式开业
有许多优先程序，而且好处大大减少
除了“生产难”之外，一家纸厂的委托管理协议也带来了许多“后遗症”，使业主们称之为“深常规”。杨先生购买该房屋时，开发商的销售人员强调，除了签订预售合同外，还必须签订《委托管理协议》，委托上海华展商业管理有限公司(以下简称“华展公司”)作为该商铺的物业经理，负责对方的投资和租金。
杨先生说售货员一开始就骗了他。“在头三年，房价分别打了4%、5%和6%的折扣，在接下来的五年里，实际房价每年都是8%。”在采访中，大多数业主都证实了这一点。近日，杨先生突然接到华展公司的通知，称双方的委托期限于去年12月31日到期，并未选择将委托期限向后顺延。“很明显，合同规定委托期限为8年。三年后怎么能中止呢？”后来，他发现协议规定委托管理期为2017年1月1日至2019年12月31日，为期三年。乙方有权根据业务需要自主选择是否延期委托期限，但不得超过5年。
他没有发现隐藏的“套路”。“在最初的三年里，15%的收入被用来抵消房价，这相当于三年的白用，然后8%的年收入在未来可能随时被取消。”杨苦笑着说，即使三年期满后，华展公司仍愿意延长部分业主的委托期限，但还会要求追加补充协议。"回报率已从8%降至5%，甚至更低。"
2019年12月29日，记者致电与业主对接的宝龙地产控股有限公司相关负责人王女士，就业主对房产证延期、收益缩水的质疑进行了回应。她说她会在了解情况后回复。然而，截至发稿时，记者仍未收到对方的回复。
描述:业主后来发现委托协议中有很多惯例
律师的观点:仔细看合同条款，不要相信承诺[/s2/]
上海市江三角律师事务所律师周江峰提醒购房者要充分注意商品房买卖合同的特点:
目标金额很高，本案当事人涉及的金额通常在200万元左右。
法律关系复杂，本案中的产权人还涉及业主与第三方签订《委托管理协议》，使得法律关系更加复杂。
支付和认证有许多时间节点。
违约责任是复杂的。
因此，购房者在签订合同前需要充分注意合同条款，不能相信开发商在合同谈判阶段的口头宣传。“作为一个普通的购房者，有必要提前咨询专业律师，否则就会陷入类似本案的两难境地，很可能损失惨重，维权困难，同时承受巨大的心理压力。”周江峰说。
他认为，无论是房地产开发公司还是物业管理公司，作为主要从事房地产行业的公司，在房地产的销售、使用和处置方面都应该比普通人承担更高的注意义务，并且应该意识到，在产权登记之前改变房屋的主体结构可能会导致无法成功申请产权证。
“由于本案涉及大量买家，产权登记遇到了实际困难。建议买家及时向法院提起诉讼，并通过司法途径合法维护自己的权利。”他强调。
